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服务即未来
华夏幸福副总裁 主管战略负责人林成红谈战略重塑
2022.07.05

Q1:华夏幸福战略重塑主要内容有哪些?

一,明确了新的企业定位与愿景。从产业新城运营商转型成为产业新城服务商,以中国领先的产业新城服务商为愿景。

二,树立了新的理念与使命。以“服务即未来”为新理念,以“服务实体企业,发展县域经济”为新使命。

三,确立了新的战略目标。2022-2023年完成债务重组,2022-2025年完成全面转型。

四,夯实了新的转型发展路径。以住宅开发和资产管理为基础,以产业新城为平台,重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系,全面转型产业新城服务商。

五,确定了新的业务组合。上市公司业务将分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块。

六,匹配了与新战略相适应的组织架构。强化跨部门委员会的决策作用,根据业务需求调整组织架构,重资产业务的组织将贯彻轻重分离、产营分离原则,强化管理,控制风险;轻资产业务团队体现独立发展,具备条件则公司化运作。

七,建立了新的分配机制。把激励与分配机制作为公司核心竞争力,确保分配机制体现公司战略,共创共享,按照业务锚点分类激励,精准激励,充分调动广大员工积极性。

八,实施了新的关键策略。包括债务化解策略:通过整合公司资源,推进债务化解;经营优化策略:以战略预算平衡组织,以投资管理抓牢项目;以战略重塑为牵引,组织重塑为匹配,机制重塑为支点,管控重塑为保障,文化重塑为基底,全面推动公司转型,实现企业可持续发展

Q2: 华夏幸福新战略指引下的业务板块,会有哪些新变化?轻重平衡和配比将有怎样的变化?

在新战略的指引下,产城开发业务将“轻重结合”,依托产业新城平台,提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务,同时量力而行,保留一定量的开发业务,为城市发展提供综合解决方案。

招商与园区服务将全面向轻资产转型,在做好产业招商与园区运营服务的同时,积极培育以空间服务为核心的企业服务,成为重要增量业务。

住宅业务将“轻重分离”,重资产开发业务继续完成保交房任务,根据公司资产负债表保持适度规模,以总负债率和净负债率两条红线进行严格约束。同时探索地产发展新模式,发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链服务等轻资产业务。

资产管理业务“资产交易”与“产营分离”并举:一方面积极推动债务重组方案中的资产交易,另一方面通过产营分离盘活现有资产,持续为公司贡献现金流。资产管理将作为公司的“调峰电站”,适时“放水发电”或“抽水储能”,主动调节公司的资产均衡、风险安全、提升公司价值。

物业服务方面发挥自身“市政+园区+社区”的鲜明特色,以城市综合治理需求为出发点,用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展,营造城市幸福生活多维场景。

Q3: 华夏幸福为什么要进行战略重塑?

华夏幸福进行战略重塑,一方面是公司从外部环境的深刻变化出发,与时俱进做出的必然选择,我们深刻认识到,只有通过变革,必须通过变革,才能适应形势的发展;另一方面,也是公司在对发展趋势的深入思考基础上,提前判断,提前谋划,提前布局,做出的主动选择。

首先,从时代基本面来看,新的发展要求已经明确。高质量发展已成为中国经济社会发展的总要求,而高质量发展离不开产业和城市,必定以创新驱动和产业转型升级为核心动力;以县城为载体的城镇化建设已成为高质量发展的重要抓手。二十年来,华夏幸福专注打造产业新城,推动核心城市周边以县城为载体的城镇化建设、推动区域创新驱动和产业转型升级,完全切合高质量发展的要求。

第二,从政策导向来看,新的发展格局日渐清晰。以国内大循环为主体的新发展格局加速形成,以REITs等新金融工具成为盘活存量扩大投资的重要抓手为标志,国家正在引导、鼓励房地产行业探索新发展模式,民营企业要向“专精特新”方向发展。

第三,从国内行业与市场形势来看,地产向新模式转变已迫在眉睫。主营重资产开发、注重增量规模的传统房企正在加速出清,主营轻资产运营、注重存量效益的新型房企正在加速崛起,传统地产开发模式正向新型地产服务模式加速转变。

第四,从国际经验来看,地产开发企业培养新能力、GET 新技能是必由之路。在美国、日本等发达国家,随着房地产市场不断发展成熟,众多龙头企业都经历了从投资开发转向运营服务、从增量转向存量、从资源型企业转向能力型企业的过程。

Q4: 华夏幸福凭什么能够完成这样的变革?

除外部因素外,华夏幸福自身特质、能力禀赋与当前情况也是战略重塑的重要考虑因素,更是我们推动变革的主要依托。

华夏幸福在产业新城业务20年的不断耕耘与探索,不断的积累与收获,让我们这一地产细分领域,具备较好的基础、优势与特色。

华夏幸福具备专业团队与丰富经验。尽管公司近期提出全面转型产业新城服务商,但为产业新城所在区域的政府和企业提供全方位的综合服务,华夏幸福已经做了20多年。在20多年打造产业新城、提供综合服务的历程中,华夏幸福培养出规划、招商、投资、运营等方面经验丰富的专业团队。

华夏幸福在产业新城领域拥有精良产品与成功案例。数十个核心城市周边产业新城的成熟案例,上百个各具特色的产业园区与产业集群,上千个幸福宜居的精品住宅社区,这些项目推动华夏幸福不断提升打造产业新城精品、产业集群精品、住宅社区精品和运营服务精品的核心能力;

华夏幸福始终保持产城融合的鲜明特色。坚持产业优先的发展策略和产城融合的开发运营理念,始终是华夏幸福的鲜明特色,也是华夏幸福在地产行业较为突出的独特标签;例如华夏幸福的物业集团,是国内为数不多的同时具备丰富的城市物业、企业物业和社区物业服务经验,同时拥有大规模市政、园区和住宅在管面积的物业集团,是真正意义上的城市综合运营管理服务提供者。

华夏幸福多年来不断追求创新探索。从开发性ppp模式到轻资产服务模式,从供水、供热场站运营到集城市生产、运营、决策为一体的城市运营实时监控与智能管理平台,从CRM数据库招商到大数据招商与智能选址系统,华夏幸福20年来始终在模式、产品等方面不断创新,让华夏幸福探索新服务模式、打造新服务产品具备良好先决条件和平台基础。

以华夏幸福产业大数据平台为例,公司产业发展团队整合最全面的行业大数据,结合十多年产业招商经验,不断迭代智能算法,已成为智慧招商的秘密武器。目前平台聚焦10大核心重点产业,拥有9400万家企业、13.2亿条动态数据,已获批23项专利权和17项软件著作权。

此外,我们深知,任何企业战略重塑都要在保证企业存续的前提下进行,在转型过程中都需要资金、人才等要素的支持。在华夏幸福新战略的实现路径中,我们提出以住宅开发和资产管理为基础,就是通过住宅开发一方面完成保交房的基本任务,履行企业主体责任,同时住宅开发销售与存量资产运营产生的现金流,将在企业战略转型实施的同时,确保团队稳定、企业生存、经营企稳与可持续发展。我们提出以产业新城为平台,是指华夏幸福提供的城市服务、园区服务、产城服务、招商服务、住宅开发和资产管理,主要依托产业新城平台来完成。

总之,华夏幸福的战略重塑既是基于当前形势变化的与时俱进,也是基于未来趋势前瞻与企业情况把握的主动求变,是主动遵从国家发展战略和发展要求基础上的决策。

Q5: 这次战略重塑提出了“服务即未来”的理念,体现了华夏幸福的哪些变化?

从公司自身来说,有几大变化。

第一,企业发展理念变了。由资源型向服务型转变。如果说此前的房地产是资源驱动,谁占有资源,谁就能发展,例如信贷资源,未来房地产将是服务驱动型,只有依靠专精特新,依靠技术,依靠服务。

第二,文化变了。由甲方文化向乙方文化转变,由躺着赚钱向跪着赚钱转变。

第三,管理方式变了。公司目前两种发展模式并存,包括重资产经营方式和轻资产经营方式。重资产致力于防范风险,精细化管理,轻资产则创新分配机制,做到万马奔腾。

第四,经营逻辑变了。从挣钱逻辑向值钱逻辑转变。

第五,人才模型转变。从开发型向服务型人才转变。公司的产业发展集团、物业集团多年来致力于提供服务,有服务基因,同时,公司要培养更多的服务型人才。

从为客户提供服务的方式来看,也有明显变化。

华夏幸福为客户提供的政府服务与企业服务这两大体系,对华夏幸福而言既是老课题,又是新课题,老课题指的是,为政府和企业提供这些专业服务,华夏幸福已经做了二十年,有系统化的成熟经验和诸多成功案例;这里新课题的“新”,也就是与以往不同的是,将从偏重产业新城重资产模式投资开发,全面转型“产业新城服务商”,把更多重心放在轻资产模式的运营服务上。此外,以往华夏幸福向政府和企业提供服务,更多是与开发性PPP协议关联绑定的,是产业新城开发性ppp协议的一部分,其服务范围在签约的产业新城域内,收入结算也与产业新城投资开发产生的资金池相关。

转型后,公司客户范围不再局限于产业新城所在区域的政府或入驻产业新城的企业,而是所有有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业。这些产业新城域外服务的收入结算,将采用更加市场化的方式,以服务费方式收取。

由此带来的影响是,一方面可以使公司规避过往重资产投资开发产业新城过程中投资大、周期长的问题,另一方面华夏幸福产业新城服务的客户,得以从产业新城域内扩展到全国,华夏幸福多年来培养的产业发展与空间服务的核心能力,得以在更大范围内施展发挥。我们首个轻资产招商项目已经落地,为浙江温州导入了国内领先的高端锂电池干法隔膜企业,一期总投资12.4亿元,建设20条干法隔膜生产线,年产值达10亿平米/年,达到行业领先水平。

Q6: 华夏幸福提出全面转型成为产业新城服务商,提供政府服务和企业服务,其中以产业发展为核心的政府服务,主要指什么?取得了哪些进展和成果?

我们做出全面转型成为产业新城服务商的战略决策,主要核心包括以产业发展为核心的政府服务体系,以空间服务为核心的企业服务体系。

在以产业发展为核心的政府服务方面,概括成几句话,就是华夏有能力,客户有需求,市场有前景。

以产业发展为核心的政府服务体系,具体是指服务政府客户,为区域,尤其是大城市周边的县域或县城提供包含产业规划、产业招商、产业配套融资、综合运营和营销推广等服务的产业发展综合解决方案,助力区域实现产业转型升级。

从政府需求看,政府对过硬的产业服务的需求前所未有的强烈。国际层面,芯片半导体、新能源动力与贮能、新型显示等核心技术与新兴产业成为各国竞争焦点;国家层面,提出深化供给侧结构性改革,充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力,产业链、供应链安全的重要性上升到空前高度;地方层面,以先进产业和以先进产业为载体的高素质人口,已成为区域发展的根本动力,区域繁荣的绝对“刚需”和区域竞争的核心焦点,各地都在想方设法吸引优质产业和大项目落地,竞争激烈程度不断加剧,投入资源不断增加。

从市场前景看,产业招商和运营服务的市场前景前所未有的广阔。经过数十年的发展,全国各级开发区总数已达2600多个,各类产业园区数量更高达8万多个,产生的GDP占全国GDP比重超过40%,未来10年对这些开发区的固定资产投资将超过30万亿人民币;这些开发区和产业园区都迫切需要制订更科学的产业规划,引入更优质的产业项目,获取资金、人才、营销等更丰富的发展资源,享受更高效、更全面的运营服务。

经过20多年发展,华夏幸福从产业服务历史、运营产业新城与产业园区的数量与面积、服务政府客户数量、引入和服务产业项目总规模、打造产业集群数量等多个维度衡量,都在全国处于领先地位。自2002年开发固安工业园区开始,华夏幸福已经在北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国60余个城市及周边区域,打造了新能源汽车、芯片半导体、航空航天、新型显示、智慧医疗、5G及人工智能等近百个产业集群,为各地政府引入优质企业2800多家。

华夏幸福轻资产招商业务已累计签约项目7个,总投资额超45亿,其中4个项目已落地在新拓区域,幸福物业累计签约项目 25个,签约面积 283万平方米,合同签约额 2.8亿元,新进山东、陕西、云南三省,已覆盖7省7市;产业园区轻资产运营已新拓展项目3个,为无锡梁溪、河南平顶山和祥符提供产业园区运营等服务。

Q7: 华夏幸福提出服务实体企业,提供以空间服务为核心的企业服务,具体包括哪些内容?有哪些优势?目前进展如何?

华夏幸福坚信,实体经济与实体企业是中国经济的脊梁,是新型城镇化与工业化的主要动力,是实现高质量发展的重要抓手。服务实体经济,就是助力高质量发展。

以空间服务为核心的企业服务体系,具体是指服务企业客户,为企业提供包括选址、租售、代建、运营、投资、融资、财税、人力等服务的综合服务体系,助力企业实现健康快速发展。

从企业需求看,企业对优质的空间服务的要求前所未有的迫切。随着信息化、智能化渐趋深入和中国产业结构不断升级,企业对科学选址、空间代建、配套设施、投融资、园区物业在内的综合服务的要求不断丰富、提升,只有栽下梧桐树,提供好服务,才能引来金凤凰。

针对企业需求,华夏幸福已开始面向大中型企业提供选址及投资服务体系,面向中小企业提供孵化器、加速器服务,以及面向广大实体企业的厂房租售、融资服务。

目前,公司新产发团队为大型制造业企业提供选址建厂服务,目前已累计服务企业2000多家,是国内最大的实体企业投资选址服务商;公司的“伙伴”团队为企业提供厂房租赁/购买的中介服务,目前每月向5万家企业提供服务,已成为工业地产领域的“链家”,大湾区市占率位居第一,正在加速在长三角布局;公司“火炬”团队提供科技园租赁及孵化服务,以长三角为核心,布局56家科技园,70多家孵化器,目前已累计入驻企业1万家;在企业物业服务领域,幸福物业持续为300多家企业提供物业服务;幸福物业已拓展企业服务项目7个,在管面积32万平方米,签约额4361万元。

从企业特别看重的产学研结合提供技术服务能力上看,在高校科技成果转化日益成为高新科技与新兴产业的重要来源的背景下,华夏幸福已与50多家高等学府、科研院所达成战略合作,其中包括清华大学、中科院、北京航空航天大学、加州大学伯克利分校、乌克兰国家科学院、新加坡国立大学等多家国内外顶尖学府,建设了清华大学(固安)中试孵化基地、清华XIN中心、中科院企业博士后工作站、哈工大工业技术研究院等多个产学研合作平台,以人才推动,将技术创新化为生产力。此外,华夏幸福还与100多家研发机构深度对接,如联合翌光科技、华电天仁等高新技术企业和研发机构,与其共同建设院士工作站、研发实验室、工程技术中心等,提升区域产业创新水平。

关于这次战略变革,华夏幸福坚信,没有永远成功的企业,只有时代的企业。宏观形势、市场环境、行业态势不断变化是常态,深刻变革是现实。要行稳致远,就必须顺势而为,根据时代和形势变化适时调整战略。无论是阶段性的流动性问题,还是生产经营问题,归根结底,都是公司在发展过程中遇到的问题,最终都要依靠发展来解决。

华夏幸福提出秉持“服务即未来”的理念和“发展县域经济、服务实体企业”的使命,全面转型成为产业新城服务商,这是公司管理层根据外部形势变化与公司能力禀赋情况,经过深入思考与审慎研判后的主动求变,是公司企稳向好的新契机,持续发展的新基石,走向未来的新起点。我们坚信,通过战略重塑,公司可以更好的锚定发展方向,整合发展资源,凝聚发展动力,一定能不断克服困难,化解风险,创造价值,持续发展。


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